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昆明物業管理服務的創新與延伸

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昆明物業管理服務的創新與延伸

發布日期:2019-03-12 作者: 點擊:

   隨著房地業行業的不斷發展,物業管理已經成為人們生活密切相關,不可缺少。物業管理是房地產開發建設的延續和完善,在服務中體現管理并完善管理與經營。物業管理以經營為手段,以為業主提供優質服務為宗旨,以經濟效益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的。社會效益主要表現為為業主提供一個安全、舒適、優美的生活環境。經濟效益主要表現在三個方面,一是政府不投資而可以向物業管理企業收取稅收;二是有利于開發企業房產銷售,加快資金周轉,提高售房率;三是從物業管理企業角度講,實行小區管理從單純收取管理費來看是微利的,但是如果善于經營,通過開展各種有償服務,會取得較好的收益。環境效益表現為實行小區物業管理有利于治理城市住宅區內臟、亂、差現象,改善人居環境。


物業管理是房地產企業的誠信與品牌的延伸


      物業管理是服務性行業,通過提供勞務技術等活動來滿足人們某種特殊需要,利用其使用功能、全方位、綜合性的服務樹立企業形象,建立品牌,健全制度和完善服務。通過服務來延伸房地產的誠信和品牌。開發商創品牌的產品品質是樓盤的賣點之一,然而開發企業必須懂得,產品品牌不但是樓盤質量、戶型設計、環境規劃,物業管理服務的優劣也是開發商產品品牌的內涵之一,它更體現了開發商所提倡的產品品牌是否能始終如一。一旦后期物業管理因前期規劃設計、建筑質量等出現問題,給開發商的產品品牌將帶來很大的負面影響。遺憾的是,能意識到這一點的開發商并不多。物業管理企業客戶服務部接到的業主投訴基本內容都是工程質量上的問題,諸如墻體裂縫、滲漏、墻皮脫落、建筑材料選用不當、建材質量不合格等。從物業管理企業來講,解決業主投訴的難度非常大,因為這些問題原本屬于開發商的工程質量監管工作不到位,造成后期物業管理無能為力,工作十分被動,優質服務很難體現。


      目前,很多地方都遵循物業管理“誰開發,誰管理”的辦法,大部分物業公司與開發商是隸屬關系,在開發企業的管理下進行物業管理,屬于單位自管或開發商下屬的一個部門。物業公司沒有獨立經營核算的運作機制,市場主體資格地位沒有確立,造成在管理上出現弊端。由于延續“老子”與“兒子”這種特殊關系,使得物業管理企業遇到前期遺留的問題時不得不“父債子還”,不但造成管理成本升高,而且嚴重影響了開發商和物業管理企業的形象。


      由此看來,前期出現的問題,是后期物業管理的難點。鑒于此,物業管理企業最好在前期接管驗收時能提早介入,完善設計細節,提高房屋質量,保證物業的使用功能,加強對所管物業的全面了解,有利于后期物業管理的順利進行。


將創新意識寓于服務當中


      物業管理服務包括常規性公共服務、針對性專項服務、委托性特約服務三大基本服務內容。現實中物業管理企業服務行為不規范、服務范圍過窄、服務水平不高,制約了物業管理向深度廣度延伸。而物業管理的部分不規范行為又致使物業管理收費難的現象時有發生。


      物業管理企業必須從理念上樹立創新意識,首先是觀念的創新。在做好基本服務時不妨增加“人情味服務”意識。物業管理服務的對象是有感情色彩的人,很多時候物業公司要做的是對業主的感情投資。在和業主接觸時,把人情味體現在工作的每個細節中,提倡“小區是我家,管理服務靠大家”,所謂靠大家,就是業主與物業綁在一起,需要雙方相互配合、協作,尊重業主就是尊重自己,同樣,業主支持了物業管理工作,最終受益的還是業主自己。多一點人情味,在溫情和理解中贏得業主滿意,處理問題就能順利的多。


      其次要提倡誠信意識。誠信是企業發展的立足之本,樹立誠信意識,使物業管理企業與業主之間達成相互信任,繼而建立相互合作的依賴關系。物業管理企業的誠信體現在實施物業管理過程中,必須做到“言必行,行必果”,讓業主體會到以人為本、細致入微的人性化服務,使業主從內心感受到物業管理的溫馨。物業管理的誠信還體現在管理費用真正取之于民、用之于民,使業主對自己所付出的費用看得見,摸得著。物業管理企業把誠信放在首位,同時可喚起業主的誠信,交費才能交的放心。這樣不但提高收費率,創造經濟效益,而且能促進商品房銷售,形成良性循環。


      第三是經營項目的創新。擴大規模,開展多種經營,是物業管理企業增收的必經之路。實現規模經營的企業,可大大降低成本,減輕企業和業主及業主使用人的負擔。本來物業公司的利潤是微薄的,管理費酬金只占營業收入的10%,再交5%的營業稅收,剩下的利潤可想而知。既要提高服務質量,又要保證小區安全、舒適、優雅、安靜的生活環境,沒有多種經營收益的保證,又無百分百的收費率,談何生存發展之理?


      開展多種經營,其收益用來補充管理費用的不足,例如:會所的設立,將是小區配套經營的關鍵,利用會所開展各式各樣的娛樂活動和經營項目,為社區文化增添生活樂趣。會所的多種經營在小區內幾乎是壟斷性的,而且收益可觀,只要遵循“處處為業主著想,時時為業主排憂解難”,“業主的煩事、難事,就是我們的心事”的原則,提供全方位、綜合性服務,使企業的人力、物力、財力資源得到優化高效的配置,就會在競爭激烈、優勝劣汰的市場競爭中發揮極其重要的作用。


      物業管理企業在擴大規模經營時,必須培育和建設一批從事物業管理的專業骨干人員和名牌企業,才能在競爭中以整體實力獨占鰲頭,占有一席之地,提高市場份額。不斷地創造新的服務項目,完善服務設施,主動開拓新市場,使業主足不出戶,便可享受社區便利的服務。在突發事件上給業主提供及時周到的服務,以解業主燃眉之急。通過實際行動和奉獻精神,感動、引導業主,使業主認識、理解、體諒物業公司的工作,使業主逐步樹立“物業管理服務是商品”的意識,從而達到服務與收費質價相符的經濟效益。


      第四是管理上的創新。隨著物業管理市場的健全和完善,物業管理企業與開發商現存的子母關系必將脫胎換骨,走具有獨立法人資格的市場化運作模式是大勢所趨。通過招投標形式,由業主委員會選聘物業公司,從而將物業公司真正推向市場。物業管理企業要想謀求發展,必須加強企業的自身建設,變壓力為動力,從概念上、操作流程等方面進行深度培訓,納入ISO9002質量管理體系標準認證,是提高企業自身素質、確保服務質量的有效途徑。為適應市場化的要求,根據國家新頒布的《物業管理條例》,不斷探索適合地方特點的新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程,不斷完善,不斷改進,不斷學習,增強服務意識,提高服務水平,為物業管理企業最終實現社會化、專業化、規范化、市場化、企業化、科學化的經營機制和管理模式創造條件。通過管理創新,塑造企業形象和文化,樹立企業品牌,提高專業人員素質,創造經濟效益、社會效益和環境效益,既為企業贏得豐厚的利潤,又讓業主受益非淺,最終實現雙贏目的。

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